Может ли гражданин Украины приобретать недвижимость в России: права, споры, документы, налоги, язык договора

Возможность приобретения жилья

Собственником недвижимости в России может стать как гражданин страны, так и иностранец. Однако существуют некоторые ограничения, которые были введены для лиц из другого государства. Такие введения в первую очередь связаны с безопасностью Российской Федерации.

Они в большой мере касаются покупки земли. Ссылаясь на Земельный Кодекс РФ, можно сделать вывод, что лица без гражданства, иностранцы и иностранные юридические лица не имеют возможности приобретать право собственности на земельный участок, которые находятся на приграничных территориях.

Данный перечень устанавливается Президентом РФ в соответствии со ст. 15 гл. 3 ЗК РФ и федеральным законодательством о Государственной границе РФ.

Многие граждане из стран «ближнего зарубежья» довольно-таки давно скупают недвижимость в России, особенно в столице.

Проживание в Москве имеет для иностранцев практическое значение. Что же касается аренды жилья за большие деньги в соответствии социальному статусу топ-менеджеров иностранных компаний, она обойдётся не дороже, чем приобретение квартиры в кредит.

На практике это выглядит примерно так: те, кто ранее снимали квартиры (к примеру, через УПДК), теперь предпочитают их покупать.

Для решения всех вопросов по совершению сделки по приобретению жилой недвижимости в России лучше нанять квалифицированного юриста и возложить выполнение всех этих формальностей на него.

Тем не менее, если вы хотите сделать это самостоятельно, процедура будет не из самых сложных. В этой статье мы сделаем уклон на приобретение недвижимости украинцами.

Стоит отметить, что граждане Украины также являются нерезидентами, поэтому принципы покупки жилья такие же, как и у граждан других стран.

Для того, чтобы приобрести жилую недвижимость в России, нужно предоставить визу, удостоверение личности и согласие одного из супругов (если таковое есть), точнее – их нотариально заверенные копии.

Также важно, чтобы эти документы были переведены на русский язык, а подпись переводчика заверена нотариусом. Прежде, чем определиться с местом, узнайте, находится ли этот район в открытом доступе для проживания нерезидентов РФ.

Отталкиваясь от статьи 1205 Гражданского Кодекса РФ, можно сделать вывод, что права иностранных граждан на собственность на недвижимость практически ничем не отличаются от прав россиян.

Правда, для украинцев важным моментом будет знание процедур приобретения жилья, поскольку их законодательная база в незначительной мере отличается от российской. Но, к примеру, для граждан других европейских стран это будет не менее важно, так как в некоторых государствах право на приобретение недвижимости наступает только с 21 или 25 лет.

Приобретая жильё в России, вы не должны рассчитывать на то, что ваша покупка создаст вам какие-то дополнительные льготы, связанные с режимом вашего пребывания в Российской Федерации.

То есть данная ситуация не решает ваших проблем с регистрацией или же с получением разрешения на работу. Также помните, что получение прав собственности на жильё никак не связано с приобретением вида на жительство.

Если вы проживаете в собственной квартире в России, то, безусловно, обязаны платить налог на имущество. Он рассчитывается налоговым органом. Заметим, регистрационный сбор за регистрацию права собственности на недвижимость будет выше, чем для россиян. Его сумма будет составлять в пределах 25 000 рублей. Со временем у вас появится возможность оформить российское гражданство, однако, на общих основаниях. Для начала вам необходимо будет зарегистрироваться по месту проживания.

В принципе, этот процесс выглядит примерно так:

• Вы собираете и подаёте документы на разрешение на временное проживание. Стоит учитывать, что для получения этого разрешения одного вашего желания будет недостаточно, поскольку нужны и другие основания, прописанные в Законе о гражданстве РФ. В крайнем случае, постарайтесь добиться квоты, распределение которой осуществляется чиновниками один раз в году.
• После того, как вы получили данное разрешение, вам необходимо зарегистрироваться по вашему месту проживания на 3 года. Также вас обяжут встать на налоговый учёт. Через год вам нужно будет подтвердить своё проживание на территории Российской Федерации. Правда, пролонгировать срок регистрации по истечению 3-х лет вы не сможете.
• Согласно российскому законодательству вид на жительство может получить любой иностранец, проживающий минимум год в России. Данный документ представляет собой удостоверение с фотографией, которое выдаётся гражданину другой страны сроком на 5 лет. Благодаря ему у вас не будет ограничений по выезду-въезду в РФ и вы без проблем сможете его пролонгировать.
• Спустя 5 лет проживания в России вы можете претендовать на российское гражданство. Стоит учитывать тот факт, что срок будет считаться непрерывным в том случае, если вы покидали территорию РФ не более чем на 3 месяца в течение года.

Право иностранцев на покупку российской недвижимости

Ни конституция, ни федеральные законы не ограничивают право иностранцев владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом на территории РФ.

Не имея российского гражданства можно купить дом или квартиру, участок под ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства. Законодательно запрещено приобретать земли:

1. сельскохозяйственного назначения (возможна только аренда);
2. приграничных зон;
3. недр, континентального шельфа и лесного фонда;
4. государственных природных заповедников;
5. на территории которых находятся объекты оборонной промышленности, транспортной инфраструктуры;
6. в закрытых административных районах (список городов и районов можно найти в Постановлении Правительства от 05.07.2001 № 508).

Примечание: в городах со спецрежимом запрещается и покупка жилой недвижимости иностранцами. Например, действует закрытый территориальный режим в Красноярском крае — города: Железногорск, Зеленогорск, Солнечный, во некоторых поселках Московской области (Власиха, Восход, Звездный городок, Молодежный), перечень достаточно обширный, содержится в названном Постановлении Правительства.

Иностранцы имеют первоочередное право покупки только на землю, где расположено принадлежащее им жилое строение.

Что дает иностранцу российская квартира в собственности: особенности сделки

Каких-то поблажек и льготных условий на приобретение гражданства или постоянного вида на жительства у иностранца с квартирой не будет.

На жилплощади на время пребывания на территории РФ можно зарегистрироваться. Это законно, но с регистрацией никакого особого статуса не появляется.

Методические рекомендации Росреестра утвердили единый для всех регионов порядок оформления сделки. Регистратор обязан проверять законность нахождения покупателя на территории нашей страны. Законные основания пребывания:

• виза;
• миграционная карта;
• вид на жительство;
• разрешение на временное пребывание.

Для совершения купли-продажи не гражданину РФ необходимо иметь удостоверяющие личность документы с проставленным апостилем (штампом), переведенные на русский язык, заверенные нотариально.

Апостиль проставляется по месту выдачи личного документа. Такое заверение распространяется на страны-участницы Гаагской конвенции.

Если недвижимость покупают граждане стран СНГ, то у них потребуют только нотариально заверенный перевод паспорта и его подлинник для сличения. Остальные страны заверяют документы своих граждан путем консульской легализации. Документ сначала удостоверяет МИД соответствующей страны, потом проверяет наше консульство.

Можно приобретать недвижимость через поверенное лицо. Доверенность оформляется по правилам личных документов. Для иностранца целесообразнее действовать через российского поверенного.

Во-первых, доверенность не надо будет переводить, во-вторых, не будет разночтений в наименованиях органов (например, БТИ, юстиция и других).

Примечание: иностранцу потребуется письменное и заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки.

Язык договора и споры об имуществе

Договор купли-продажи составляется на русском языке. В интересах покупателя разобраться во всех нюансах и тонкостях. По общему правилу споры решаются по месту нахождения имущества.

Нормы содержания, защиты и использования имущества закреплены в российском законодательстве. Так же как и любому покупателю недвижимости, иностранцу следует проверить:

1. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имущество (свидетельство о собственности и основания приобретения);
2. наличие обременений (ипотека, арест и так далее);
3. наличие согласия всех сособственников;
4. сведения, содержащиеся в Росреестре (чтобы отследить прошлое имущества).

Немного о налогах

Налоговое законодательство разграничивает налогоплательщиков резидентов РФ и не резидентов, к которым применяется специальный режим.

Понятно, что для не резидентов действуют повышенные процентные ставки. К примеру, от вырученных за аренду или продажу недвижимости денег российскому бюджету надо пожертвовать 30%.

Имущественные вычеты и льготы на не резидентов не распространяются. Что нужно иностранцу, чтобы стать налоговым резидентом?

• Официально находится на территории России не менее 12 месяцев.
• Не выезжать за границу на срок более 6 месяцев и только с целью лечения, обучения.
• Соблюдать нормы и правила по содержанию и использованию имущества.

Примечание: чтобы избежать 30% налога и получать льготы и вычеты, иностранцы дарят свою квартиру родственнику с гражданством (например, жене).

Отчуждение в форме дарения между родственниками налогом не облагается. Родственник продает имущество, используя льготные ставки, избегая налога (согласно НК РФ если имущество в собственности граждан РФ более 3-х лет, налог на доходы от него не платится).

Такая схема не нарушает закон, если только родственные отношения не являются фиктивными. Государственные дивиденды от пользования землей рассчитываются исходя из назначения участка и региональных ставок. Иностранцы также платят эту форму налога.

Законопроект, ограничивающий права иностранцев

Планируются запустить закон с первого квартала наступающего года. Пока известно только то, что право на покупку недвижимости иностранцами и иностранными компаниями будет носить разрешительный характер.

Разрешение будут выдаваться уполномоченным органом сроком на три года. Многие эксперты связывают этот законопроект с Посланием Президента к Федеральному Собранию в 2012 году, в котором упоминалось о недопущении существования на нашей территории этнических районов с собственным неформальным законодательством.

Есть мнение, что это ответ на санкции ЕС и США. Аналитики рынка недвижимости утверждают, что такие ограничения приведут к снижению цен на жилье, а также потере Россией инвестиционной привлекательности.

Ведь, иностранцы вкладываются активно в элитную недвижимость, да и налоги поступают в федеральный бюджет. Существует мнение, что данные ограничения нужны для городов-мегаполисов, таких как Москва.

А, например, Сочи иностранные инвестиции не помешают, да, и пока еще дотационный, Крым нуждается в финансовых вливаниях. Законопроект еще не принят, и правоведы гарантируют поправки и дополнения к существующей редакции. Как это скажется на ценах на жилье и в целом на рынке недвижимости, прогнозировать пока трудно.

Квартира для иностранца в России

Очень важная тема для иностранцев в России — Налоги на недвижимость для иностранцев в России. Какие налоги платит иностранец при покупке квартиры, гаража, машино-места или загородного дома.

Еще более важный вопрос — Какие налоги платит иностранец при продаже его недвижимости в России.

Покупка квартиры, гаража, машино-места, загородного дома и земельного участка в России, по сравнению с покупкой недвижимости в европейских государствах, следует признать супер либеральной.

При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Вместе с тем, для иностранцев в России существует ограничения по приобретению недвижимости в приграничных районах и районах с особым режимом. Их необходимо четко знать перед внесением аванса перед покупкой.

При невозможности купить недвижимость по причине установленного запрета именно для иностранцев, аванс вы можете потерять, если неправильно его оформили.

Подобные ограничения не являются особенностями России, а существуют и в иных государствах, например, в Турции.

Так же в России существуют ограничения на покупку иностранцами земельных участков. Например, иностранцы (физические лица а так же организации, уставный капитал которых принадлежит более чем на 50% иностранцам) не вправе иметь в собственности расположенные в России земельные участки сельскохозяйственного назначения, но могут владеть такими участками на праве аренды.

Существенные изменения закона о недвижимости

Если вы — Иностранец, и планируете купить или продать недвижимость в России, а тем более если вы — собственник недвижимости в России, вам необходимо знать — в России произошли существенные изменения закона о недвижимости в 2016 и 2017 году, а начались изменения еще в 2013 с изменения Гражданского кодекса РФ и непосредственно касающиеся недвижимости.

С июля месяца 2016 года единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, загородный дом и земельный участок) является государственная регистрация права — внесение сведений о правах собственности в специальный государственный реестр.

Это означает — свидетельства о праве собственности на недвижимость в России с июля 2016 году больше не действуют и право собственности на недвижимость не подтверждают.

Государственную регистрацию прав на квартиры и другое недвижимое имущество расположенное на территории России осуществляет уполномоченный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). То есть регистрирующий орган не изменился.

С января 2017 года в России вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Согласно этому закону полностью изменяется процедура государственной регистрации права собственности на недвижимость в России.

При этом, государственная регистрация прав собственности на недвижимость принадлежащую иностранцам и российским гражданам происходит одинаково, осуществляется одними и теми же государственными органами на основании одних и тех же законов.

Иностранцам, как и гражданам России гарантирована и обеспечена судебная защита их прав и законных интересов в отношении недвижимого имущества.

Договор купли-продажи квартир: оформление

Юридическая сторона покупки недвижимости в России имеет много общего с покупкой недвижимости в Германии, во Франции, Казахстане или на Украине. Вместе с тем, имеются и значительные отличия.

До 2017 года в Российской Федерации любое недвижимое имущество (квартиры, здания, загородные дома, здания промышленного назначения, гаражи, земельные участки) регистрировалось в кадастре недвижимости с присвоением каждому объекту уникального кадастрового номера. Эта процедура называется кадастровый учет недвижимости.

С января 2017 года кадастр недвижимости объединен в общую информационную базу с реестром прав на недвижимое имущество. Этот общий реестр называется — Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

С января 2017 года все сведения по недвижимости — информация о собственнике, об арестах, о залогах и т.д., технические характеристики объекта недвижимости и его описание содержатся в ЕГРН.

По запросу любого лица часть сведений ЕГРН (общедоступная информация) предоставляются в виде выписки из ЕГРН. По сравнению с существовавшей ранее выпиской из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в 2017 году выписка из ЕГРН содержит в двое больше информации.

В итоге, сегодня иностранцы имеют равнозначные с гражданами России права на недвижимое имущество и обязанности по его содержанию. Пока еще не вступил в силу новый проект, не граждане России могут достаточно свободно вкладывать свой капитал в городскую или загородную недвижимость.

Источники: gordon-adv.ru, journal.regionalrealty.ru, monway.ru