Как поменять квартиру в Украине на квартиру в России: ограничения, налоги и сборы, особенности договора, прогноз рынка недвижимости

Налогообложение при подписании договора обмена жильем в 2021 году

При нотариальной регистрации договора обмена жильем каждая сторона договора подтверждает выплату налогов и сборов, обязательных для продавцов при сделках купли-продажи.

В действующем законодательстве Украины при договоре обмена жилой недвижимостью применяются правила, по которым участники сделки выступают в статусе и продавца, и покупателя.

Давайте выясним, какие фискальные обязательства должны выполнить участники сделки обмена жильем при нотариальной регистрации договора.

Правовые особенности договора обмена жильем

По определению из статьи 715 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор мены/бартера — это соглашение такого содержания:

  • каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой;
  • каждая из сторон договора — это продавец товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который получает взамен;
  • договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей;
  • право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств передачи имущества обеими сторонами, если иное не установлено договором или законом;
  • договором может быть установлен обмен имущества на работы/услуги;
  • законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора мены.

В статье 716 ГКУ указано, что к договору мены применяются общие положения про куплю-продажу, поставки, договор о контрактации или иные договоры, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит существу обязательства.

По правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 25 Закона Украины №3334-15 «О жилищном фонде социального назначения» в редакции от 30.11.2016, обмен возможен при наличии письменного согласия членов семьи собственника жилья.

Обмен происходит на основе положений статей 79-89 Жилищного кодекса Украины (ЖКУ) в редакции от 01.01. 2018 и постановления Совета Министров УССР №31 от 31.01.1986 «Об утверждении Правил обмена жилых помещений в Украинской ССР». Последний документ дублирует положения ЖКУ.

В этих законодательных актах предметами обмена названо такое жилье:

  1. отдельная квартира или иное изолированное помещение из одной или нескольких комнат;
  2. одноквартирный жилой дом;
  3. часть жилого дома, которая приходится на долю пользователя/нанимателя или члена его семьи, в том числе — смежная или часть комнаты.

Неизолированное жилое помещение из одной или нескольких комнат не может быть предметом обмена.

Обмен жилыми помещениями может произойти между гражданами, которые проживают в одном или разных домах, расположенных в данном или ином населенных пунктах.

Также читайте информацию о том, как юридическому лицу обзавестись юридическим адресом в Украине.

Ограничения обмена жильем

В статье 86 ЖКУ указаны неприемлемые условия сделки. Для составления договора обмена жильем необходимо учесть, что в положениях этой статьи нет термина «собственник жилья» и «владелец жилья».

К участникам договора обмена применяется термин «наниматель жилья». ЖКУ имеет законную силу в редакции от 01.01.2018 на основании Закона Украины №2246-19 «О Государственном бюджете Украины на 2018 год» . Об этом говорит официальная регистрационная запись на сайте Верховной рады Украины о правомерности ЖКУ.

Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону 7 800 350-84-13 доб. 700 (консультация бесплатно)

Особенность терминологии статьи 86 ЖКУ не влияет на ее положения, направленные на защиту имущественных прав и охрану здоровья участников обмена.

Обмен жилыми помещениями не допускается при таких условиях:

Нужен ли визовый режим между Россией и Украиной?
НетДа
  • если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или признания ордера не действительным. Это означает, что возбужденное судебное разбирательство в отношении участника обмена, не позволяет заключить договор;
  • если один из участников обмена — член жилищно-строительного кооператива, по которому рассматривается вопрос об исключении из кооператива;
  • если обмен имеет корыстный или фиктивный характер;
  • если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или дом/жилое помещение грозит обвалом или подлежит переоборудованию для других целей;
  • если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
  • если жилое помещение — служебное или находится в общежитии;
  • если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия, учреждения, организации;
  • если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два или более наниматели, вселяется лицо, которое болеет тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем, не может проживать в такой квартире;
  • если в результате междугородного обмена на жилье в областных центрах и городах в курортных зонах размер жилой площади на каждого члена семьи будет меньше установленной нормы.

В ГКУ обмен жильем отнесен в книгу пятую «Обязательственное право», которое допускает приоритет для условий и порядка сделки, установленных участниками договора. Ограничения из статьи 86 ЖКУ могут получить значение в случае конфликта интересов между сторонами договора и возбуждения судебного разбирательства.

Налоги и сборы при заключении договора обмена жильем

По правилам пункта 172.4 статьи 172 Налогового кодекса Украины (НКУ), во время проведения операций по продаже/обмену объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии таких документов участников сделки:

  1. акта о величине оценочной стоимости обмениваемой недвижимости;
  2. документа об уплате налога в бюджет стороной/сторонами.

В подпункте «а» пункта 172.5 статьи 172 НКУ, указаны такие правила уплаты налога при регистрации договора обмена недвижимостью:

  • участник обмена самостоятельно определяется и уплачивает сумму налога через банковские учреждения;
  • оплата налога происходит до нотариального удостоверения договора.

За регистрацию договора обмена жильем каждая сторона обязана уплатить налог по ставке, предусмотренной в зависимости от следующих обстоятельств:

  1. статуса резидент/нерезидент;
  2. вида отчужденного/обменянного жилья;
  3. сроков владения имуществом;
  4. количества сделок отчуждения/обмена, совершенных в течение одного отчетного/налогового года.

Не облагается налогом на доходы физических лиц отчуждение/обмен жилыми домами, квартирами, садовыми/дачными домами с земельными участками в таких случаях:

  • если указанные объекты находились в собственности более трех лет;
  • если указанные объекты отчуждаются не чаще одного раза в отчетном/налоговом году.

В иных случаях — физлицо совершило отчуждение недвижимости более одного раза в отчетный период, и объект находился в собственности менее 3-х лет — налог уплачивается по ставке 5% оценочной стоимости отчужденного/обменянного объекта. Эта ставка распространяется на физических лиц — резидентов Украины.

Физические лица — нерезиденты Украины уплачивают налог по ставке 18%.

Каждый участник договора обмена жильем в качестве продавца должен сделать такие выплаты в пользу государства:

  1. государственную пошлину в размере 1% от утвержденной оценочной стоимости отчужденного им имущества — по правилам пункта 3 статьи 3 Декрета кабинета министров Украины № 7-93 «О государственной пошлине»;
  2. военный сбор в размере 1,5% утвержденной оценочной стоимости отчужденного им имущества — по правилам пункта 16.1 подраздела 10 раздела XX переходных положений НКУ.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2021 году

Аналитики отмечают, что в Украине приходится 2,9 новых квартир на одного человека, тогда как в Европе — 2,8. В то же время, спрос на новое жилье среди украинцев падает из-за низкой покупательской способности.

В издании считают, что это может повлечь за собой несколько тенденций. Во-первых, с рынка уйдут молодые застройщики, ведь чтобы пережить кризис, нужен надежный финансовый фундамент.

Во-вторых, станет больше “малолитражных“ квартир на 18, 21 или 23 кв м — они дешевле, поэтому быстрее расходятся. Кроме того, не стоит исключать риск увеличения количества строительных афер. Аналитики добавляют — ожидать снижения стоимость нового жилья в Украине не стоит.

По данным издания, сейчас себестоимость 1 кв м застройки в столице достигает 13 тыс гривен — это без учета цены земли и услуг отдела продаж, рекламы и маркетинга.

Получается, что, к примеру, в Деснянском районе квартиры продаются ниже себестоимости, а еще в нескольких столичных районах не намного выше собственной цены.

В то же время, вопрос обеспечения украинцев новым жильем может стать особенно острым, ведь ранее мы рассказывали, что в Украине стартовала программа сноса ветхого жилого фонда.

Особенности договора мены квартиры

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

Преимущества договора мены:

  1. Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
  2. Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
  3. Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

Недостатки договора мены:

  • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
  • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  1. Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  2. Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  3. Субъекты РФ и муниципальные образования;
  4. Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Типичные ошибки

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

  1. Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
  2. Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
  3. Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
  4. Не указан срок действия договора мены;
  5. Не определен порядок расчетов между сторонами;
  6. Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
  7. Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
  8. Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

Регистрация договора мены квартиры

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Как выписаться из квартиры или частного дома в Украине

Как выписаться из квартиры в Украине? Сколько будет стоить регистрация по новому адресу? Многие сталкиваются с этими вопросами. Для начала давайте разберемся, что такое снятие с регистрации.

Выписка – это сложный процесс, при выполнении которого необходимо строго соблюдать формальности и действовать в рамках закона. Мы постараемся дать подробные рекомендации по порядку выписки из квартиры.

В законе о выписке из квартиры Украины сказано, что каждый человек, проживающий в стране или лица, не имеющие регистрации, но временно проживающие на этой территории, должны иметь прописку.

Выписка из квартиры проводится, если:

  1. есть необходимость в продаже жилья;
  2. прописанное лицо не проживает по указанному в паспорте адресу;
  3. нет необходимости приватизировать квартиру.

Вы можете провести эту процедуру самостоятельно или обратиться за помощью к юристам. Во втором случае, это обойдется Вам дороже, однако Вам не придется разбираться во всех нюансах.

Список документов

Лицо, которое намерено поменять регистрацию, должно обратиться в жилищно-коммунальную контору и предоставить специалистам полный пакет бумаг. Мужчины, не стоящие на учете в военкомате, выписываются быстрее.

Так какие именно документы нужны для выписки из квартиры? Чтобы сменить регистрацию, нужно собрать:

  • паспорт и его копию;
  • военный билет, для мужчин, которые служили или они старше 27 лет;
  • документы на жилплощадь, в том числе если она приватизирована, то есть находиться в собственности;
  • пакет документов квартиросъемщиков. Это необходимо при условии, что жилье находится в социальном найме;
  • заявление, оформленное на специальном бланке;
  • квитанцию об уплате налога;
  • листок убытия.

Помимо этого перечня документов, Вы должны будете взять копию квитанций об оплате коммунальных услуг. Так Вы сможете подтвердить отсутствие долгов на человека, который намерен выписаться.

После предоставления всех данных, обратитесь в паспортный стол. Его работники должны предоставить Вам бумагу, которая подтверждает факт выписки.

Снятие с места регистрации производится при предъявлении документов:

  1. заявления, которое заполняется на бланке. Его Вы можете получить в паспортном столе;
  2. свидетельство о смерти;
  3. документ, который выдал государственный орган другой страны о смерти человека, не проживающего в Украине;
  4. приговор суда, если человека осудили.

Примером могут послужить договор аренды с прошедшим сроком аренды, на основании которого была выдана прописка. Лишить регистрации лица без его заявления, можно в том случае, если он долго не проживал по этому адресу, и владелец недвижимости получил решение суда.

Источники: ukrstrahovanie.com.ua, centersoveta.ru, dengi.ua, domik.ua

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже.

Рекомендуем ознакомиться с материалами сайта

4 комментария к “Как поменять квартиру в Украине на квартиру в России: ограничения, налоги и сборы, особенности договора, прогноз рынка недвижимости”

  1. Дмитрий Владыкин

    Я гражданинка Украины, хочу выйти замуж за гражданина России. У него есть 2 детей и мы хотим брачный контракт. Куда нам сначала обратиться? И могу ли я выйти за него замуж?

  2. Роман Базиев

    Может ли пенсионер по возрасту (гражданин Украины) приобрести квартиру в России. Уже получено РВП (разрешение на временнле пребывание. Поданы документы на ВНЖ (вид на жительство).

  3. Юрий Вохмянин

    Добрый день! да, могут высадить с поезда.

  4. Андрей Руднев

    Имею квартиру на Украине. Сам нахожусь в России и являюсь ее гражданином. Можно ли продать квартиру без въезда на Украину для оформления документов. Если да, то как? Заранее спасибо.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Правовые нюансы в регионах: • МоскваСанкт-ПетербургНовосибирскЕкатеринбургКазаньОмскСамараКраснодарСаратов

Scroll to Top
Пролистать наверх Adblock
detector